雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司(03383.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“雅居樂(lè)”)的業(yè)績(jī)會(huì)充滿了濃濃的港片風(fēng)。時(shí)間點(diǎn)一到，雅居樂(lè)集團(tuán)主席兼總裁陳卓林、副總裁潘智勇、副總裁王海洋、首席財(cái)務(wù)官?gòu)埳奈桓吖馨詺獾刈呦蛑飨_(tái)，除了王海洋之外的其它三位高管均用粵語(yǔ)發(fā)言。

　　大佬之間的交流默契十足，當(dāng)媒體提問(wèn)時(shí)，主席臺(tái)中間的陳卓林示意負(fù)責(zé)該板塊的高管回答。全場(chǎng)陳卓林補(bǔ)充回答了兩次，一次是在王海洋談及2019年將實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)時(shí)，他接話強(qiáng)調(diào)雅居樂(lè)對(duì)質(zhì)量的重視；第二次是在王海洋表示雅居樂(lè)長(zhǎng)期看好海南市場(chǎng)時(shí)，他說(shuō)海南的項(xiàng)目就像寶貝一樣，愈久愈珍貴。

　　邁過(guò)千億過(guò)后的雅居樂(lè)并沒(méi)有摁下加速度的按鈕，而是選擇有質(zhì)量的增長(zhǎng)。從速度的角度看，10%的增速稍顯保守；但從另一個(gè)角度看，沒(méi)有業(yè)績(jī)負(fù)擔(dān)的雅居樂(lè)，更能專(zhuān)注于平衡收入、利潤(rùn)與質(zhì)量的關(guān)系，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

剛剛過(guò)去的2018年，對(duì)雅居樂(lè)而言是具有里程碑意義的一年。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年雅居樂(lè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額為1026.7億元，同比增長(zhǎng)14.5%，首次躋身千億陣營(yíng)。營(yíng)業(yè)額及毛利分別為人民幣561.45億元及人民幣246.74億元，分別增加8.8%及19.3%。凈利潤(rùn)為人民幣83.58億元，上升23.3%。

　　千億是一道魔幻的門(mén)檻，邁過(guò)這道坎的房企大多自帶小馬達(dá)，開(kāi)啟狂奔模式。而雅居樂(lè)卻選擇均速駛?cè)肭|，開(kāi)啟新旅途。在業(yè)績(jī)會(huì)上，王海洋表示，2019年的預(yù)售金額目標(biāo)是1130億港幣，比2018年增加10%；新開(kāi)工面積目標(biāo)為9900萬(wàn)平方米，低于2018年。

　　當(dāng)媒體問(wèn)及預(yù)售額增長(zhǎng)10%的目標(biāo)是否過(guò)于保守時(shí)，王海洋解釋稱(chēng)制定該目標(biāo)是出于當(dāng)下市場(chǎng)的考慮。目前調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)字當(dāng)頭，在制定目標(biāo)是雅居樂(lè)團(tuán)隊(duì)也因此較為審慎。倘若后期市場(chǎng)或政策有所變化，該目標(biāo)也會(huì)適時(shí)調(diào)整。除了考慮市場(chǎng)的原因，質(zhì)量也是雅居樂(lè)考量的重要指標(biāo)。新的一年，雅居樂(lè)希望能實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，保持正常的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，提升品牌的影響力。

　　談及有質(zhì)量的增長(zhǎng)，主席臺(tái)中間的陳卓林頗有興趣，他坦言10%的銷(xiāo)售目標(biāo)確實(shí)偏向保守，但是今年雅居樂(lè)會(huì)保持高質(zhì)量的發(fā)展，保持高純利的水平。

2018年度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)的凈利潤(rùn)為83.58億元，較去年上升23.3%。股東應(yīng)占利潤(rùn)為71.25億元，較去年增加18.3%。整體毛利率及凈利潤(rùn)率分別為43.9%及14.9%，較去年分別上升3.8個(gè)百分點(diǎn)及1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　毛利潤(rùn)方面，雅居樂(lè)的態(tài)度也更為審慎?！敖衲陼?huì)相對(duì)保守一點(diǎn)，但肯定能保持在30%以上?！睆埳硎?，今年預(yù)計(jì)海南島的貢獻(xiàn)相對(duì)來(lái)說(shuō)不會(huì)太多，所以對(duì)2019年會(huì)有短期的影響。

　　“粵港澳大灣區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅壳把啪訕?lè)在大灣區(qū)的土儲(chǔ)貨值超過(guò)1500億，未來(lái)將加大大灣區(qū)的建設(shè)?！蓖鹾Ｑ蟊硎?，2018年雅居樂(lè)于65個(gè)城市，坐擁預(yù)計(jì)總建筑面積3623萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。其中，在粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備為980萬(wàn)平方米，占集團(tuán)土地比例的27%，足以滿足未來(lái)3-5年的發(fā)展。

　　在“以地產(chǎn)為主業(yè)，多元業(yè)務(wù)并行”的營(yíng)運(yùn)模式下，雅居樂(lè)還開(kāi)展了物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、環(huán)保、建設(shè)及教育業(yè)務(wù)，新成立了房管集團(tuán)，以及整合現(xiàn)有的物業(yè)組成了商業(yè)業(yè)務(wù)。

　　地產(chǎn)圈探索多元化是一種趨勢(shì)，但涉及“環(huán)?！睒I(yè)務(wù)的企業(yè)并不多。在雅居樂(lè)業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)象，“環(huán)?！币辉~被管理層頻頻提及。

　　數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)，雅居樂(lè)環(huán)保業(yè)務(wù)新增的危險(xiǎn)廢物處理項(xiàng)目達(dá)11個(gè)，每年最高危險(xiǎn)廢物處理規(guī)模超過(guò)270萬(wàn)噸，安全填埋庫(kù)容超1400萬(wàn)立方米。同時(shí)，水務(wù)處理及一般固體廢物處理業(yè)務(wù)獲得重大突破，水務(wù)處理規(guī)模的增長(zhǎng)接近10倍，每日最高水務(wù)處理規(guī)模已超過(guò)210萬(wàn)噸；新開(kāi)拓的生活垃圾焚燒發(fā)電業(yè)務(wù)亦新增3個(gè)項(xiàng)目，每日最高處理規(guī)模達(dá)到2,500噸。

　　“環(huán)保業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)將成為本集團(tuán)的穩(wěn)定收入來(lái)源”管理層表示。2015年雅居樂(lè)攜百億資本強(qiáng)勢(shì)跨入環(huán)保領(lǐng)域，成立雅居樂(lè)環(huán)保集團(tuán)，選擇市場(chǎng)集中度低、空間廣闊的危險(xiǎn)廢物處理為突破口，覆蓋了除大氣外的固廢處理、水務(wù)和環(huán)境修復(fù)三大領(lǐng)域。目前，其危廢處理資質(zhì)已處于行業(yè)領(lǐng)先位置。

　　附現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　問(wèn)：城市更新已經(jīng)有10個(gè)項(xiàng)目，大概體量有多少？

　　王海洋：產(chǎn)業(yè)中心和城市更新中心，是集團(tuán)地產(chǎn)重點(diǎn)抓的業(yè)務(wù)。城市更新2018年簽訂了差不多10個(gè)框架協(xié)議和合作協(xié)議，這些協(xié)議主要集中粵港澳大灣區(qū)城市，大約有幾百萬(wàn)平米的建面儲(chǔ)備。

　　問(wèn)：今年的目標(biāo)會(huì)不會(huì)太過(guò)保守，今年怎么看樓市？

　　王海洋：預(yù)售10%的增長(zhǎng)，首先是考慮現(xiàn)在的市場(chǎng)和政策，其次是希望2019年實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。有質(zhì)量的增長(zhǎng)，一是希望保持正常的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，二就是在品牌提升方面加大力度。在制定目標(biāo)時(shí)我們是比較審慎的態(tài)度，如果后續(xù)市場(chǎng)、政策有改變，我們的目標(biāo)也會(huì)有一些變化。

　　問(wèn)：城市布局以幾線城市為主，未來(lái)重點(diǎn)布局的城市有哪些？未來(lái)在粵港澳布局哪些區(qū)域？

　　王海洋：一直以來(lái)我們都堅(jiān)持布局城市群，聚焦在長(zhǎng)三角、珠三角等，中西部的潛力也比較大。但并不代表三四線城市沒(méi)有機(jī)會(huì)，但是怎么抓住這些機(jī)會(huì)對(duì)所有公司都是挑戰(zhàn)。我們會(huì)更加深耕和聚焦現(xiàn)有的城市，并實(shí)施“2+3+N”的土儲(chǔ)投資戰(zhàn)略。

　　大灣區(qū)的布局在中山的體量比較大的，大概49%，未來(lái)在大灣區(qū)會(huì)繼續(xù)加速布局，希望今年在大灣區(qū)的投資比例能占到20%。

　　問(wèn)：今年推出項(xiàng)目的平均毛利率是多少？財(cái)務(wù)費(fèi)用有比較大的提升，是什么原因？公司會(huì)不會(huì)有流動(dòng)性的問(wèn)題？

　　張森：2018年毛利率是43.9%，2019年要比較保守，對(duì)毛利率的估算大概是30%以上。財(cái)務(wù)費(fèi)用提升，一方面是因?yàn)?018年新增的貸款增加、利息增加；另外，外匯的虧損，也影響到財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　問(wèn)：海南的調(diào)控很?chē)?yán)，怎么看海南樓市的走勢(shì)？海南項(xiàng)目貢獻(xiàn)毛利率不大，為什么？

　　王海洋：海南調(diào)控確實(shí)是歷史上最嚴(yán)的，對(duì)島外的限制很大。對(duì)房地產(chǎn)肯定有一定的影響，也有利好的一面。海南現(xiàn)在也是自由貿(mào)易港的建設(shè)，一系列的政策利好海南未來(lái)的發(fā)展，海南的人口才 900多萬(wàn)，未來(lái)人口的紅利是很好的。雖然說(shuō)對(duì)海南暫時(shí)的房地產(chǎn)有影響，但是未來(lái)是一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有的。就像寶貝一樣，放得越久更加有升值空間。

　　問(wèn)：2019年的拿地策略怎樣，預(yù)算是多少？

　　王海洋：拿地策略比較明確，首先是拿好地。我們是2+3+N，2是聚焦在珠三角和長(zhǎng)三角，京津冀、中西部和海峽西岸，這三個(gè)城市群也是非常具有活力的，是下一步在全國(guó)布局中的重中之重。

　　我們的拿地還有一個(gè)策略就是多方式拿地，包括合作、收并購(gòu)、招拍掛。城市更新和產(chǎn)業(yè)這兩大抓手，也是優(yōu)勢(shì)，我們的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在越來(lái)越體系化、越來(lái)越規(guī)?；?，城市更新的團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)也在逐漸提升。

　　陳卓林：2019年房地產(chǎn)方面投資的金額大概是400億左右，投資其它的領(lǐng)域大概是100億左右，2019年大概是500億左右的投資額。

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